¿Opción de inversión?

Invertir en bienes raíces es una opción de inversión tradicional. En Italia, durante mucho tiempo, comprar una segunda o tercera casa y alquilarla fue una de las opciones de inversión preferidas.

Italia no es obviamente el único país. Incluso en Francia, EE.UU., Reino Unido y en general en todos los países con una clase media que tiene recursos financieros invertidos, la propiedad para alquilar es a menudo una opción muy extendida.

Esto no es sorprendente. A primera vista, es una inversión muy fácil. «La propiedad nunca pierde valor», de hecho la aprecias, y mientras tanto disfrutas de una devolución, aunque sea pequeña. Al menos esa era la creencia unánime hasta 2007. Tal vez incluso hoy en día mucha gente todavía piensa de esta manera.

En realidad, ese no es el caso. Pero dicho esto, históricamente los bienes raíces han sido una inversión que ha dado muy buenos resultados, después de las acciones a nivel internacional. Así que veamos esto en detalle y veamos qué beneficios puedes obtener con un ETF de bienes raíces.

Ventajas y desventajas

Invertir en bienes raíces tiene ventajas. A continuación enumero los más importantes:

1 – Históricamente, el valor de los bienes raíces sube. En la última década esto ha desaparecido, particularmente en Italia, pero en horizontes más largos y a nivel internacional esto es de hecho el caso.

2 – Administrar una propiedad de alquiler es a primera vista simple. No se necesitan conocimientos especiales (véanse las desventajas a continuación).

3 – En una inversión inmobiliaria es fácil obtener una hipoteca o un crédito bancario en general (al menos lo era) para explotar el efecto palanca.

Sin embargo, hay algunas desventajas que hay que tener en cuenta.

1 – Administrar una propiedad de alquiler es a primera vista simple. Puede haber disputas con los inquilinos, problemas con los pagos pendientes, desalojos difíciles de llevar a cabo, posibles daños y perjuicios, pago de impuestos, registros, etc…

2 – La inversión inmobiliaria depende mucho de la ubicación. Aquellos que hace 30 años invirtieron en una propiedad en Roma, Ibiza, Milán, etc… …casi seguro que tendrían un retorno mucho más alto que aquellos que compraron una propiedad en un pequeño pueblo de pocas almas. La facilidad para alquilar es también diferente. Este es el famoso dicho: «En los bienes raíces cuentan 3 cosas: ubicación, ubicación y ubicación».

3 – Si la propiedad está lejos de donde usted vive, la gestión no es tan simple y si usted se apoya en un tercero profesional el rendimiento se suele erosionar considerablemente.

4 – No siempre el componente más rentable del mercado inmobiliario es el residencial y, aunque fuera residencial, no es necesariamente el pequeño apartamento que una familia/inversor puede permitirse.

Afortunadamente, hay una alternativa a la inversión directa.

Ventajas de ETF inmobiliaria

Una de las alternativas a la inversión directa en bienes raíces es invertir en ETFs inmobiliarias. Una ETF de bienes raíces no tiene directamente bienes raíces. En esto, no deben ser confundidos con los fondos inmobiliarios.

En cambio, los ETFs de bienes raíces invierten en acciones que están de alguna manera relacionadas con los bienes raíces. Pueden ser acciones que administran hoteles, acciones que poseen y administran bienes raíces, American Real Estate Investment Trusts, acciones de servicios de bienes raíces.

Por ejemplo, el índice de desarrollo EPRA/NAREIT, un índice que actúa como subyacente de varios ETF, tiene estos componentes principales a nivel subsectorial:

  • Diversified REITs y Holding & Development Company: 26,93%.
  • REITs industriales y oficinas: 23.63%.
  • REITs Retail (tiendas y centros de comunicación): 21,48%.
  • REITs residenciales: 11.49%.

El resto es sobre hoteles, servicios inmobiliarios y REITs especializados en segmentos particulares.

Ventajas de ETF de bienes raíces

Como se puede ver en la composición anterior, la ventaja de una ETF inmobiliaria es considerable. Las acciones que componen los ETF, de hecho, tienen propiedades tal vez en áreas valiosas. Por lo tanto, no el apartamento en los suburbios, pero los áticos y oficinas en los principales centros mundiales como Londres, Nueva York, Milán, Hong Kong, París, etc …

Son dueños de los principales hoteles y resorts, centros de negocios, grandes centros comerciales, etc … Los bienes raíces que a menudo tienen mayores rendimientos y más estable que el mercado general.

A diferencia de las propiedades individuales, es más difícil que un banco le dé crédito para comprar un ETF inmobiliario. Además, los ETF de bienes raíces poseen acciones y éstas están en parte sujetas a los estados de ánimo del mercado de valores. Las diversas acciones pueden estar sobrevaloradas, posiblemente mal administradas, etc…

Sin embargo, es una buena opción de diversificación para sus activos y sobre la cual asignar esa parte que le gustaría destinar al mercado inmobiliario. Si no estás convencido, aquí tienes un gráfico que compara un ETF inmobiliario global de los países desarrollados y un ETF de acciones del MSCI World.

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